想投資創業、有資金需求？增貸眉角看仔細！

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「揹胎」陷阱太可怕　小心賠了夫人又折兵　

民間設定想要解套…是很多人想要知道它的解決方式

很多人都會問如果有被民間設定，我還有什麼解套方式嗎？ 因為我們都知道如果不動產有設定民間抵押權的話 

可能無法再辦理銀行貸款，或是希望能用其他方式來降低貸款負擔，

此時的您一定很無助，其實也沒有那麼的困難，看完以下內容您就知道為什麼並且找到適合您的方法了…

我們都知道現在的您最需要的就是實用的解決方法，今天主要教大家4個簡單的方式來幫大家解套民間設定。

為什麼會被民間設定？

主要有以下幾個原因發生：

• 由於之前有申辦過民間貸款不動產就有可能被設定，跟銀行一樣有貸款就會有抵押權擔保債權。
• 向其他親朋好友借款，可能沒有利息或是利息很低，但有被親友設定抵押權。
• 沒有貸款卻被自家人設定抵押權，因為可以確保不動產不會再去被亂借錢而做的防範措施。
• 自己有開公司，通常都會被其他供應商設定抵押權，確保他們的貨款可以順利取得不會被倒帳。

提供四的大方向民間設定解套的方法給您參考：

1. 尋求專業的貸款經理人，協助把民間貸款轉向銀行貸款。
2. 向親朋好友借一筆資金把民間塗銷，後續可以轉貸銀行再把錢還給親友。
3. 民間轉貸降息，可以減輕貸款壓力。
4. 買賣回租

方法一：尋求專業的貸款經理人，轉貸到銀行或融資公司

有些銀行目前還可以接受有私人設定的房子 , 先進件審核,核准後客戶自行清償民間借款,再來設定撥款,

你可以詢問官股銀行    農 漁會或比較小型的信合社或銀行詢問,

你也可以找專業的貸款顧問 , 幫你想願意承做貸款的銀行申請貸款, 但是現在民間金主再放二胎房貸, 都害怕還沒賺飽就被轉貸到銀行去,

所以除了房屋設定第二順位債權以外, 還會在他項作限制登記, 或者信託

如果你的房子有被限制登記或預告登記就比較麻煩, 因為銀行都不願意接受有限制登記的房子來貸款 

你就必須先尋找合法的融資公司幫你把私人設定轉貸到融資公司,   解除限制登記之後, 再轉貸到銀行去

方法二：把民間設定塗銷再轉貸

有民間設定不外乎就是有積欠款項在外面，您或許可以試著向身邊最好的親朋好友開口看看，請他們借您足以清償這筆款項的資金最好是可以不要算利息，

然後把這比民間貸款還清後請代書塗銷設定，後續再跟銀行申辦一筆貸款來把這筆欠親友的錢還清，如此一來就可以降低之前的貸款負擔了，

不過前提是您要非常清楚自己在銀行的分數是否能夠順利貸款會比較好。

方法三：轉貸降息

假如您的條件銀行融資公司都不願意借錢給你, 哪你只能透過民間轉增貸降息的方式，

也就是從這一個金主轉到另外一個金主那邊去,如果你的繳息正常, 有的金主還會讓你部分還款

方法四：買賣回租

最後…告訴各位最簡單也是最不希望用到的方式來解決問題的方法，萬一貸款的負擔實在太大周轉不過來，

也試過了以上所有的方法了～都還是行不通的話！

或許您也要考慮先把不動產賣給自己的親屬，做買賣可以讓您：

• 完全免除貸款負擔
• 可能還有多餘的資金可以運用
• 不必在為了轉增貸問題煩惱

如果你沒有親戚可以幫你買下你的房子    訪間有顧問公司有結合一些投資客可以幫你

簽好附買回的合約之後,   把房子賣給投資客,     每個月繳房貸當租金,     約兩年後再把房子買回來

這樣也可以解決房子私設的問題,

一、預告登記之意義：

預告登記係預為保全對於他人土地權利之請求權，而由請求權人檢附登記名義人之同意書及印鑑證明，向該管登記機關所為之限制登記名義人處分其土地權利之登記。其目的在阻止登記名義人對於該土地為有妨害其請求權之處分。

二、申辦預告登記應檢附下列文件：

1. 登記申請書 2. 登記清冊 3. 登記名義人同意書 4. 登記名義人身份證明文件 5. 登記名義人印鑑證明書 6. 請求權人身份證明文件 7. 土地或建築改良物所有權狀
 

三、預告登記之效力：

1.預告登記在未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。 2.預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為之新登記，無排除之效力。

新鑫二胎房貸專員/非代辦

💼黃智瑋
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一般人認為房貸大多是由銀行承作，不管是一胎房貸或是房貸增貸、轉貸，甚至是房屋二胎房貸應該都是如此。但其實在民間也有借貸公司可以處理二胎房貸案件。尤其並非人人都可以成功向銀行申請二代房貸過件，此時只能向民間二胎尋求解套。但民間二胎與一般銀行的二胎房貸相比有哪些優點與哪些二胎風險呢？接下來就讓我們為大家說明吧！

何謂民間二胎房貸

民間二胎房貸也就是讓民間融資貸款公司來承做房屋的第二順位貸款，也稱為二次貸款或是最常聽到的二胎房貸。

通常房子第一次辦抵押貸款時，大慨可以貸到5-8成。大多是由銀行來承辦, 接下來再辦的房貸就叫做二胎房貸，大概只有約1-2成左右的額度，換句話說也就是可貸空間不高。而且因為二胎房貸的風險大，銀行不一定會承作，因此一些銀行以外,合法的融資公司或民間金主，就來介入這塊市場,所以只要不是銀行放款統稱民間二胎。
 

民間借貸的優缺點

而民間的管道也不一定都是非法，也是有非常正派在經營的民間借貸公司例如新鑫,裕富,喬安,中租，其實只要稍微注意一些細節，就可以藉由正派民間借貸來達到資金周轉的期望。

凡事都有一體兩面，民間借貸當然也不例外。以優點來看，民間的借貸通常願意提供較高的成數給借貸人，例如房子的7-8成都可能。在還款上可以彈性還款，不像一般銀行會設定綁約年限，如果提前還款還要多收一筆違約金，所以在還款上也沒有時間的限制，相對自由。

此外，民間二胎對於擔保品的條件相對寬鬆，這一點相比在銀行上就是很大的優勢。更重要的是，銀行的申辦都必須要審核申請者的信用狀況及還款能力，但對於有些特殊工作職業身份的資金需求者來說，不一定都有薪資轉帳證明，每個月的收入也不固定，或是本身過去已經有信用瑕疵問題等，這些都是無法在銀行成功獲得二胎房貸過件的族群，而必須依賴民間借貸才能獲取到資金。

而在民間借貸的缺點，最為人所詬病的就是所謂二胎金主設定民間二胎利率的合理性以及合法性，但這是可以藉由挑選借貸公司去避免掉的。想要避免二胎房貸風險與高民間二胎利息，如果發現借貸公司有預先收費、預先要求提交身份證明文件等，費用明細標示不清、無當場對保簽約、甚至誇下海口說沒有擔保品也可以辦理，那麼就要小心是否是非法的借貸公司的手法。

重點不是民間借貸不好，而是要選好的民間借貸

過去大家常常都將民間借貸公司視為等同二胎金主經營的地下錢莊高利貸，也就是要求高額民間二胎利率。但其實現在有越來越多的民間借貸公司是正派經營，大多是與銀行熟識，所以轉變成貸款顧問，甚至是不動產理財顧問的身份，來幫助借貸者們進行諮詢服務與房屋二胎設定，也同時降低二胎房貸風險。

如果真的有銀行申辦的困難，不可以因噎廢食而不再處理資金需求，如此只會放任債務更為嚴重。從銀行轉向正派的民間借貸公司，一樣可以成功申辦理想的二胎房貸。

如果你有房貸相關問題，馬上拿起電話，來電免費諮詢，讓我來為您服務，解決您的問題

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房子可說是大多數人一生中最大的支出，一般人在購屋的時候大多還是會借助房貸，但貸款分有這麼多種，轉貸是什麼？房屋增貸是什麼？常常搞得大家頭昏眼花，今天就來一次分析房貸種類的差異，讓你輕鬆選擇適合自己的貸款，減低購屋的負擔。
 

轉貸是什麼？

增貸是向原貸款銀行再增加貸款；「轉貸」則是讓房貸搬家，透過更換新貸款銀行，降低每月攤回金額，省省荷包。

在房屋轉貸流程上，即是：

與新貸款銀行諮詢→繳納收入證明→進行估價→審核→核定對保→塗銷舊貸款銀行→銀行代償房貸

由於轉貸時，新銀行會重新針對房子鑑價，如果房子有增值，通常可提供增貸；如有申辦增貸，除了原來的房貸外，新的銀行還會將增貸的額度，撥款到貸款人的帳戶，增加資金彈性，也就是房屋「轉增貸」。

市面上轉貸最長的還款年限，可以把房貸轉貸三十年，但要注意的是，期限拉長，雖然可以一時減少房貸戶的負擔，但銀行利息就會增加很多。

另外，過去只還利息、不還本金的「房貸寬限期」，大多是一年，但現在，許多銀行已拉長到兩、三年，希望能提高民眾轉貸機率。不過，房貸寬限期越長，「還房貸本金」的速度就越慢，專家因而建議，即使是選擇一般人都會推薦房貸轉貸的銀行辦理轉貸，還是需要注意這些細節，做好全盤評估。
 

何謂房屋增貸？

所謂的「房屋貸款增貸」，是指房貸戶以住宅申辦房貸一段時間，清償部分本金之後，再次申請房貸，貸款額度大約是已經還給銀行的房貸本金。

例如三年前，陳先生將房子向銀行申請房貸八百萬元，三年內還了八十萬元的本金。現在因為要籌措子女的留學基金，需要一筆資金，決定再向銀行申請貸款。此時，如果住屋的情況良好，陳先生在這三年內，也都有按時繳交房貸，即可選擇向銀行申請增貸，將已經償還的八十萬元，再借貸出來 。

房屋增貸的作法，就像是和銀行重新打一個新的房貸契約一樣，因此房貸戶和銀行之間，會存在兩個房貸契約，借款人要同時負擔兩個房貸費用。

每個銀行的增貸標準不同，一般來說，民眾如果臨時有資金上的需求，只要擁有房地產，還款情況良好，正常的情況下都可以申請借款。 

增貸VS.增貸

通常轉貸或是增貸都需要重新鑑價，兩種貸款方式並沒有一定的優勝劣敗，差別在於使用的時機，以及能否順利過件、貸款成功。選擇貸款方式時，可以從下列方向思考：

一，適合對象：
增貸較適合臨時有大筆資金需求的人，而選擇辦理轉貸的人，則多是因為原銀行無法增貸、百般刁難，或是利率、成數不如預期。 

二，利率：
增貸客戶的利率、成數與原申貸利率相同，但最高額度與原房貸額度總和，約房價八成；增貸後，部分銀行還會限制利率。而轉貸者則可自行尋找合適的利率、額度。 

三，貸款成本：
若民眾辦理增貸，銀行會重新評估擔保品狀況，但需收帳戶管理費約五千元。 轉貸則需包括違約金、代書、塗銷、鑑價等費用，共約一萬五千元以上。

因此，民眾若要考慮轉貸時，應該優先與原借款銀行談條件，如果真的沒有調降空間，才再找其他銀行詢問，因為轉貸會有一定費用需要繳納，而轉貸利率也會與借款金額及個人條件相關。  

四，央行宣布放寬房貸優惠轉貸限制後，先後共計八千億元政策性優惠房貸的房貸戶，將可擁有一生轉貸一次的權利。由於只擁有轉貸一次的機會，建議有意轉貸的民眾，除了需符合相關轉貸規定外，額度的考量、各項轉貸成本與利率差至少要有0.5~1%以上，轉貸才會划算！ 

現在銀行大多設有線上房貸增貸試算、轉貸試算工具等，也有不同的房屋轉貸推薦方案，利於民眾先自行上網評估優劣。 

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【問題一】增貸和二胎如何申請，增貸和二胎各是什麼？

【答：】
洪慧純指出，所謂房屋貸款增貸，是指房貸戶以住宅申辦房貸一段時間、清償部分本金之後，再次申請房貸，貸款額度大約是已經還給銀行的房貸本金，例如3年前，小陳將房子向銀行申請房貸800萬元，3年內還了80萬元的本金，因為要籌措子女的留學基金，需要一筆資金，決定再向銀行申請貸款，此時，如果住家的情況良好、小陳在這3年內也都按時繳交房貸，即可選擇向銀行申請增貸，將已經償還的80萬元借貸出來。

而所謂的二胎，簡單來說，指的就是用同一間房屋設定第二順位的抵押權，例如小黑有一間在內湖區的房子，為了要申請到更多貸款，小黑把這間房屋先和A銀行申請房屋貸款，另外再拿同一間房子，再向B銀行申請一筆房屋貸款，在這樣的情況下，A銀行算是第一順位抵押權、B銀行則為二順位抵押權。

民眾如果有申請二胎的需求，可以依照各銀行規定，以房屋做為擔保品，向原申請銀行以外的行庫申請二胎。因為房屋二胎提供了不動產，也就是房屋當作抵押品，所以在辦理信用貸款時，需要的工作證明、財力證明等資料核准，會比申請一般貸款來的容易。洪慧純表示，申辦二胎房貸時，應檢附文件包括身分證影本、土建物權狀、第一順位房貸近半年繳息狀況，以及收入證明或往來存摺等文件資料。

民眾申請二胎時，除了須考量5~18%不等的利息，還有手續費、房屋設定的費用和可能產生的代書費等成本，這些費用視各銀行規定，而有所不同。例如有些銀行承做的第二順位房貸手續費3000元起，以貸款50萬元為例，設定費用約為600元。

【問題二】房屋二胎還是房屋增貸好？

【答：】
洪慧純表示，以上述的例子來看，小黑把同一間房屋先和A銀行申請房屋貸款，再向B銀行申請一筆房屋，如果很不幸地，小黑在未來欠債，或是因為個人的財務問題無法繼續付房貸，導致房子被法拍的話，小黑一開始申請的A銀行，可以先獲得房屋法拍的償還金額，假使法拍後的金額比B銀行借給小黑的錢少，那B銀行就必須承擔帳款難以回收的問題。

正因為房屋二胎對於銀行來說，風險較高，因此銀行在核放二胎貸款時，利率和費用都會提高，對民眾而言，不一定較划算。

而如果小黑利用房貸增貸的話，等於是和銀行重新立定新的房貸契約，小黑必須同時負擔2個房貸費用，建議申貸民眾還是要評估自身的還款能力，謹慎申請貸款。

【問題三】房屋貸款增貸資格條件

【答：】
台北富邦銀行房貸部經理洪慧純表示，所謂房屋貸款增貸，是指房貸戶申請辦理房貸一段時間、清償部分本金之後，可能因為資金調度上的需求，再次申請辦理新增的房貸，也就是把已經還給銀行的房貸本金，再借出來。房貸增貸的做法，就像是和銀行重新打一個新的房貸契約一樣，因此房貸戶和銀行之間，會存在兩個房貸契約，借款人同時需要負擔2個房貸費用。

各個銀行的增貸標準不同，一般來說，民眾如果臨時有資金上的需求，只要擁有房地產、繳款順利，正常的情況下都可以申請借款。

【問題四】房屋增貸是要如何申辦？

【答：】
洪慧純表示，民眾可以選擇向原房貸銀行申請增貸，或是找其他銀行申辦。民眾辦理增貸時，銀行可能會擔憂申貸人的資金周轉是否出現問題，因此多數銀行會重新鑑定擔保品價值與勘查實際的屋況，另外，銀行撥放貸款之前，也會重新評估客戶的還款記錄，如果還款紀錄不佳、財務出現隱憂，那麼銀行放款的態度可能會比較謹慎。如果備妥相關文件，屋況與還款能力無虞的話，應該可以順利申請增貸。

【問題五】房屋增貸的可能性(機率)

【答：】
洪慧純表示，購屋族想申請房貸增貸，通常可能會遇到幾個問題，造成增貸空間不夠，例如因為原本仍在繳納的舊約本金積欠太多、貸款成數過高、繳款紀錄不良，或是銀行重新鑑價評估後，發現該房屋增值的空間不大，而無法順利申請貸款。如果民眾還款的情況良好、原本貸款的本金已經還得差不多了，大部分銀行都願意保持良好的往來，讓民眾可以順利申請到房屋增貸。

【問題六】房屋增貸利率多少？

【答：】
洪慧純表示，房屋增貸時，民眾需重新跟銀行立定契約，新約的增貸金額計算方式，就是以新的估價結果計算可貸額度，再扣除舊約尚未清償的剩餘金額得出，利率以重新立約的情況而定。

一般而言，向原房貸銀行申請增貸，可享和原本貸款相同的利率，還款期限也可以與原本的房貸一起計算，或是民眾也可以另外設定還款時間，但這樣一來可能會有些風險，因為清償房貸的時間會跟著拉長。

【問題七】增貸、轉貸有手續費嗎？

【答：】
洪慧純表示，同一銀行申請增貸的手續費，大致和變更房貸專案的手續費差不多，大約落在3000~5000元，此外如果需要重新估價的話，還要負擔約5000元的費用，這筆金額必須由由貸款人自行吸收，但是，如果民眾增貸的金額額度不高的話，可能不必重新估價。

如果民眾因為原銀行核准的增貸金額不足夠，或許可以考慮向其他家銀行申請轉貸，如果申請轉貸的話，新的銀行一樣會重新啟動估價，但要注意的是，轉貸時應該要負擔部分成本，包括塗銷費用、違約金、代書費用等費用，大約為1萬5000元左右。

【問題八】信用不良如何房屋轉增貸？

【答：】
中信房屋行銷企劃研究室經理江龍名表示，銀行核放貸款標準主要是以房屋座落位置、區段、屋況，以及個人的還款能力與信用情況，決定核發貸款的成數，轉增貸一般也會依照這樣的標準來進行。

因此，如果個人信用不佳的情況下，最好還是盡力提供明確的工作證明、收入或財力證明文件等，多數銀行可能會額外要求有其他還款來源做為背書，例如以二等親屬當做保人，確保還款能力無虞，如果信用不佳又沒辦法提供保證人的話，可能較難申請到較佳的貸款成數，甚至銀行可能會拒絕核貸。

【問題九】房屋增貸與保證人問題

【答：】
以往常常會聽到親戚朋友幫別人作保，無法付出貸款時，保人就成為銀行討債的對象，但這樣的情況，以後可能比較不常見了。江龍名表示，銀行房屋貸款的授信原則會跟著金融市場、金管會或銀行公會等調整而改變，目前現行法律規定，只要擔保價值足夠，銀行就不能再要求申貸者提供保證人。

但如何才能證明擔保價值足夠呢？江龍名表示，銀行核放增貸時，需要借款人提供財力證明，例如薪資轉帳或扣繳憑單等資料，另外借款人名下的其他銀行債務情況、借款人繳款信用是否有遲繳、未繳等瑕疵記錄，如果有借款人的信用不佳，或無法提供足夠的財力證明，銀行就有可能要求借款人主動提供保證人，保證人的目的主要是為了補足銀行授信上的強度，避免借款人無力償還債務，銀行卻求助無門的窘境。

【問題十】辦理房屋增貸的時間要多久

【答：】
江龍名表示，如果民眾要申請房屋轉增貸，最好備妥文件才能加快速度，一般來說房屋轉增貸款處理時間，最短大約為7~10個工作天，但如果送件資料不足，可能會拖延12~15個工作天；如果民眾個人的信用紀錄無虞，房屋座落的位置、屋況也不錯，有機會較快通過審查，如果銀行還是遲遲未核發貸款，民眾卻又急迫需要用錢，可以主動跟銀行連絡，了解詢問目前申請貸款的進度到哪裡了，讓銀行近快核發貸款，舒緩資金壓力。

【問題十一】房屋貸款是否需要辦二胎房貸

【答：】
江龍名表示，如果民眾沒有財務上的需求，第一家銀行申請的貸款額度足夠，就不一定要辦理二胎房貸；如果真的需要調度資金，也可考慮申請二胎，二胎不像申請信貸，不一定要提供固定的薪資證明或扣繳憑單，較適用於資金進出頻繁、不固定的生意頭家、或是獨立接案的SOHO族、個人工作室、每月獎金收入不固定薪資的業務族等。

但因為二胎房貸利率偏高，如果民眾資金需求不大，又是有固定收入的上班族，只要信用良好、還款紀錄佳，也可以考慮利用優惠的低利信貸方案。

而如果民眾所需金額額度較高，手中的房貸也已經按時繳款超過半年，已償還部份未超過房屋鑑價價值，除了二胎外，可以可考慮先向原銀行請增貸，例如小張去年買進1000萬元的住宅，鑑價後可貸款800萬元，若是已經償還50萬元本金，即可申辦增貸，但值得注意的是，最後銀行核放的貸款金額，還是會考量房屋殘存的價值而定，貸款利率大致會與原本的貸款條件相近。(文自奇摩房地產)

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房屋二胎的定義

就是您向銀行貸款時，銀行會設定第一順位抵押權，即為一胎。如您還想再以這棟房屋向其他銀行借款，此時銀行便會設定第二順位抵押權，即為二胎。

裕隆集團新鑫房屋二胎汽車貸款針對的自有房屋，其坪數不限、屋齡不限、信用瑕疵、負債比超額、缺收入證明或繳款貸期限延遲之疑難雜症皆為服務對象。

~只要備妥房屋土地權狀及個人資料，全省免費估價，歡迎洽詢。

現今因金融風暴與各種卡債原因，銀行的因應政策也隨之改變為緊縮放款條件，這樣的結果導致申貸二胎的限制提升，新鑫房屋二胎汽車貸款自有房屋坪數不限，屋齡不限，信用不良或延遲繳款可貸均可申辦,針對您所提供之不動產來做評估,最高可貸房價110%.

 
 
善用房貸二胎 資金周轉不求人
年關將屆，又到了資金需求的高峰，身負房貸壓力又需要有筆資金周轉，不妨可以利用二胎貸款錢滾錢，一來借錢不求人，更不用面對民間貸款公司的高額利息負擔，將二胎貸款取得的資金拿來開啟事業第二春，也是個不錯的理財選項。但專家提醒，二胎房貸限制是針對已有一順位房貸戶，利用同一間房子設定二順位抵押權來取得所需資金，因此名下無房產者，恐怕就無法享受到二胎房貸的好處。
金融機構承作的消費金融範圍，除了耳熟能詳的車貸、現金卡及信用貸款等，其實還包括二胎房貸，主要是二胎房貸能夠解決小額的資金需求，例如結婚、留學、裝潢、投資、整合負債等，但二胎房貸不少人雖然都聽過，對於什麼是二胎房貸？怎麼貸？有什麼限制等條件，都還是「霧煞煞」。
 
沒關係 我已經幫您整理好了
 
定義 
針對已有一順位房貸戶，利用同一間房子設定二順位抵押權來取得所需的資金。

解決短期資金需求 開啟事業第二春，

例如投資、生意週轉、創業，或是旅遊、房屋裝修、留學基金，又或是用於結婚基金，子女教育基金，生活預備金等。

額度高
1. 因為第一順位房貸申請在先，因此二胎額度核定是當初房屋鑑價後的7～9成
2. 最高額度超過300萬元。

額度或核貸與否 
新鑫房屋二胎汽車貸款自有房屋坪數不限，屋齡不限，信用不良或延遲繳款可貸均可申辦,針對您所提供之不動產來做評估,最高可貸房價110%.

適合申辦者條件放寬 
1. 沒有薪資所得紀錄者，例如路邊攤或是計程車司機。
2. 只要名下有不動產者就可以申辦。
3. 利用二胎房貸，活化不動產。

特色 
1. 申辦過程輕鬆，省掉繁雜的財力證明。
2. 解決短期資金需求。
3. 具有免鑑價及免保人的優點。

4. 提前清償免收違約金。

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二順位房屋貸款亦稱二胎， 就是當該房屋在之前已向銀行進行第一次房屋貸款後，用原房屋再向另一家銀行， 進行對該標的殘值的再抵押借款， 房屋貸款抵押設定出現第2順位債權人，即為二胎房貸。 

通常第一順位抵押的貸款成數越低，第二順位可貸金額越高，但是因為承受二順位貸款的銀行所承擔的風險較高，所以相對的利率也會較高。 

二胎房貸還款的時間較短，約3~7年，且無寬限期， 且隔年申報綜所稅時無法以房貸科目抵稅。 
 

二順位申請流程


沒有一順位， 就沒有二順位， 對銀行來說， 第一順位的債權抵押風險是最小的， 因為第一順位的債權抵押通常不會高過抵押物（房屋）的價值。 

但對設定在第二順位以後的債權， 風險自然會比較高， 因此貸款利率也會較高， 不少銀行甚至把二順位房貸當作「信用貸款」的方式來放款， （利率較高、年限較短等） 



為何「二順位房貸」應擺在貸款選擇方式最後選項? 


事實上， 「二順位房貸」在銀行的貸款產品中， 並不討喜， 且許多貸款產品都可以取代「二順位貸款」， 例如: 

* 利用既有房貸增貸 

* 申請房貸透支型/ 理財型功能 

* 信用貸款 

若要申請「二順位房貸」， 建議先自以上產品來挑選申請 ， 「二順位房貸」的選擇排序應該在最後。例如即使選擇信用貸款，其借貸成本可能不見得比二胎房貸低，應該多方面比較。 

二順位房貸流程跟房貸申請相同 ; 需付出代書、地政規費、設定抵押權 ; 但利息卻不是房貸利率（1.5%~3%）而是信貸利率（4%~10%以上），繳款年限通常又短（最多7年）， 事實上產品CP值頗低... 

另外銀行授信準則對於有二胎借款紀錄的貸款人，在信用評分上是負面居多的。

不過二順位房貸還是有其市場性，例如以下情況

< 情況一> 原貸銀行無法增貸 

有資金需求需要增貸時， 原貸銀行（簡稱A銀行）認為沒有增貸空間， 另一間銀行（簡稱B銀行）認為有增貸空間， 不過礙於合約可能無法轉貸至B銀行 ， 此時B銀行願意提供二順位貸款。 


< 情況二 > 無法貸出信用貸款 

因為信用貸款有貸款總額「不得逾月薪22倍」的法令限制， 所以若本身負債比已高到無法再借出信用貸款、或是信用記錄有瑕疵、且原房貸銀行也無法增貸的情況下， 是可以考慮申請「二順位房貸」。 

嚴格說起來， 「二順位房貸」就是「有抵押的信用貸款」。在銀行的眼中通常貸款人辦理其他類型的貸款都申請困難 ， 才會使用「二順位房貸」。 


< 情況三 > 民間二順位、二胎 

在此我們並不探究「非銀行」的民間二順位、二胎貸款。 不過申辦仍要注意相關利率及抵押權權設定情況、也要小心未來可能塗銷困難的情況。
 

另外對銀行來說， 已有民間二順位設定的擔保品， 轉售後要再向銀行申請增貸、轉貸等都是會被限制無法承作的 。請謹慎使用！

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